Rechtsanwalt Bernhard-Dietrich Breloer, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), hat eine Vielzahl von Bauverträgen auf verbraucherfeindliche Klauseln untersucht und bewertet die rechtliche Situation von Bauherren.

Bauverträge dürfen Verbraucher nicht benachteiligen, doch zahlreiche Bauverträge sind unausgewogen und haben genau diese Absicht. Verbraucherfeindliche Klauseln treten besonders häufig bei Bauverträgen von Hausanbietern, Generalunternehmern und Bauträgern auf, die Planung und Bauausführung aus einer Hand anbieten. Die Hauptverstöße gegen den gesetzlichen Verbraucherschutz haben immer das gleiche Ziel: Bauanbieter streben eine möglichst frühe kostenpflichtige Vermarktung ihrer Bauleistung an – auch wenn sie bis dahin noch nichts oder nur wenig geleistet haben. Damit verbinden sie die Forderung an Bauherren und Erwerber, früher als berechtigt Werklohn- oder Kaufpreiszahlungen zu leisten.

Während sich Unternehmen in Verträgen selbst Hintertüren für einseitige Vertragsänderungen offen lassen, werden die Rechte privater Bauherren erheblich beschnitten. Zwangsläufig führen solche Praktiken zu Konflikten, weil sie den Grundsätzen des gesetzlichen Verbraucherschutzes widersprechen und das vertragliche Gleichgewicht untergraben. Bauwillige müssen verbraucherfeindliche Klauseln in Verträgen nicht akzeptieren. Bei der Vertragsprüfung ist anwaltlicher Rat gefragt. Bevor man den Vertrag unterzeichnet, gilt es, ihn gründlich zu prüfen und hart zu verhandeln. Im Folgenden benennen wir eine Auswahl verbraucherfeindlicher Vertragsklauseln:

Einseitige Vertragsänderungen

„Das Bauunternehmen behält sich eventuelle, von diesem Bauvertrag, der anliegenden Baubeschreibung und den Planungsunterlagen abweichende Änderungen, die technisch und dispositorisch notwendig sind, vor.“

Rechtliche Bewertung: Die Klausel ignoriert, dass Änderungen oder Abweichungen auch für den Bauherren zumutbar sein müssen.

Die Folgen für die Bauherren: Sie werden durch vom Unternehmer vorgenommene Änderungen vor allem finanziell zusätzlich stark belastet. Das kann die Finanzierung und den Zeitplan akut gefährden.

Ein unausgewogener Zahlungsplan

„ …mit Fertigstellung der Bauantragsunterlagen 15 Prozent (des Werklohnes)… mit Fertigstellung der Erdarbeiten und der Bodenplatte 15 Prozent… mit Fertigstellung der Außenwände/des Erdgeschosses 30 Prozent… mit Fertigstellung des Dachstuhls ohne Sichtschalung 15 Prozent (mit Fertigstellung des Rohbaus insgesamt 75 Prozent).“

Rechtliche Bewertung: Die Klausel verstößt gegen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Das Gericht stellte fest, das entgegen der gesetzlichen Vorleistungspflicht des Werkunternehmers bis zur Fertigstellung des Rohbaues bereits 75 Prozent des Werklohns fällig werden, obwohl der Rohbau höchstens mit 50 Prozent zu bewerten ist. Das ist ein Verstoß gegen das Äquivalenzprinzip.

Die Folgen für die Bauherren: Der private Bauherr muss gewährleisten, dass er nur tatsächlich mängelfrei erbrachte Leistungen bezahlt und nicht in Vorleistung geht. Wenn er einen Zahlungsplan akzeptiert, der von ihm Vorauszahlungen verlangt – also regelmäßig mehr zahlt als der Unternehmer an Gegenleistung erbracht hat – verursacht das für ihn ein großes finanzielles Risiko. Der finanzielle Verlust privater Bauherren durch eine Überzahlung bei Firmeninsolvenzen beträgt durchschnittlich zwischen 15.000 und 20.000 Euro.

Fälligkeit von Abschlagszahlungen

„Die Abschlagszahlungen sind fällig innerhalb einer Frist von acht Tagen nach Zugang der entsprechenden Ratenanforderung des Unternehmers.“

Rechtliche Bewertung: Diese Regelung verstößt gegen das Äquivalenzgebot und ist deshalb unwirksam. Die Fälligkeit der jeweiligen Rechnung kann erst eintreten, wenn der vereinbarte Stand erreicht ist.

Die Folgen für die Bauherren: Die Abschlagszahlung muss immer dem Baufortschritt entsprechen und sollte erst nach mangelfreier Ausführung erfolgen. Anderenfalls gehen Bauherren in Vorleistung, ohne die Sicherheit der Fertigstellung zu haben. Im Fall einer Insolvenz des Unternehmers sind diese Gelder verloren.

Hausrecht und Hausverbot

„Der Bauherr übertragt dem Bauunternehmer während der Abwicklung des Bauvorhabens beziehungsweise der Durchführung des Bauwerkvertrages unwiderruflich das Hausrecht am Baugrundstück/Bauobjekt.“

Rechtliche Bewertung: Eine solche Klausel verstößt gegen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Die vollständige Ausschließung des Bauherren als Grundstückseigentümer führt zu einer unangemessenen Benachteiligung. Da in der Regel Abschlagszahlungen vereinbart sind, muss dem Bauherrn die Möglichkeit zustehen, die Vollständigkeit und Mängelfreiheit der entsprechenden Teilleistungen vor der Zahlung persönlich zu überprüfen, ohne den Unternehmer fragen zu müssen.

Die Folgen für die Bauherren: Werden sie am Betreten des Grundstücks gehindert, können Bauherren keine Kontrolle über ihr eigenes Bauvorhaben ausüben, können weder Mängel feststellen, noch ihre Beseitigung fordern oder sich einen unabhängigen Bauherrenberater zu Hilfe holen. (BSB)

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