Mehr Sicherheitsleistungen für Bauherren gesetzlich festgelegt
Seit Januar 2009 ist das Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) in Kraft. Einige seiner Regelungen wirken sich direkt auf private Bauherren aus. Peter Mauel, erster Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) erläutert die Bestimmungen aus der Perspektive des Verbraucherschutzes.
Das so genannte Forderungssicherungsgesetz soll grundsätzlich die Werkunternehmeransprüche sichern und dazu beitragen, die Forderungen besser durchzusetzen.
Vertragssicherheit per Gesetz
Positiv ist, dass der Bauunternehmer bei Verträgen mit privaten Bauherren nun verpflichtet ist, ihm bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von fünf Prozent des Vergütungsanspruchs (Bruttovertragssumme) zu leisten – und zwar für die rechtzeitige Realisierung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel. Ändert sich der Vertrag oder wird er um mehr als zehn Prozent des Bauvolumens ergänzt, hat der private Bauherr bei der nächsten Abschlagszahlung Anspruch auf eine weitere Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruches. Der Bauherr kann die geschuldete Sicherheit von der Abschlagszahlung einbehalten oder ein Kreditinstitut bzw. Kreditversicherer erbringt die Sicherheitsleistung in Form einer Fertigstellungsbürgschaft oder einer Fertigstellungsgarantieversicherung.
Zurückbehaltungsrecht ändert sich
In der Vergangenheit hatte der Bauherr ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Dreifachen der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Mit dem neuen Gesetz reduziert sich das Zurückbehaltungsrecht in der Regel auf das Zweifache der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten. Deshalb ist es umso wichtiger, Mängel schriftlich mit Fristsetzung anzuzeigen und vom Zurückbehaltungsrecht vom mindestens Zweifachen der Kosten bei der Mängelbeseitigung Gebrauch zu machen. Ratsam ist, einen unabhängigen Bauherrenberater mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle zu beauftragen, weil Abschlagszahlungen laut Gesetz wegen „unwesentlicher Mängel“ nicht verweigert werden dürfen.
Abschlagszahlung weniger transparent
Die Regelung für Abschlagszahlungen im Gesetz ist noch weniger transparent als bisher und birgt für Verbraucher zahlreiche Risiken. Umso notwendiger ist, die Zahlungspläne zu prüfen und bei Vertragsverhandlungen über die Abschlagszahlungen hart zu bleiben. Dabei gilt das Prinzip: Zahlung nach Baufortschritt, was nichts anderes heißt als nach tatsächlich erbrachter und gleichzeitig mängelfreier Leistung.
Unternehmerentschädigung
Mit dem neuen Forderungssicherungsgesetz ändert sich das im Bundesgesetzbuch (BGB) fixierte Kündigungsrecht des Bauherren. Es wird nunmehr davon ausgegangen, dass bei Vertragskündigung durch den Bauherren dem Unternehmer fünf Prozent der Vergütung auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung zustehen. Deshalb: gültige Verträge nicht leichtfertig kündigen und im konkreten Fall unbedingt den Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes konsultieren.
